海外REITで海外不動産投資を体験! 準備編 | 【FALI】資産運用・投資・形成・保全の教養メディアサイト

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中谷昭彦

某家電メーカーに勤めながら資産構築を実践するサラリーマン投資家。株やFX、ビットコインなどの仮想通貨、そして海外不動産投資を体験しながら長期的な資産形成を実践中。プロフィールの詳細はこちら

海外不動産が買えちゃう！？海外REIT(リート)の魅力って？

あなたはREIT(リート)という金融商品を知っていますか？

REIT(リート)というのはすごく簡単に言うと、みんなで少しずつお金を出し合って不動産を買って、その不動産を使って儲かったお金をみんなで山分けしちゃいましょう！というような金融商品なんです。

不動産投資ってなんか何千万もお金がかかって、一部のお金持ちだけができるようなイメージがありませんか？

そんな敷居の高い不動産投資を、数万円のお金をみんなで出し合うことで実現してしまおうという素晴らしい仕組みなのです。

引用元 SBI証券 : https://www.sbisec.co.jp

じゃその海外REIT(リート)がどれくらい儲かるの？というところはやっぱり気になるところですよね？
上の図は少し古いですがSBI証券で紹介されていた、REIT(リート)の収益率を10年ものの国債や株式の配当金と比較した図になります。

株式の配当金や、10年ものの国債の利回りと比べてみても、REIT(リート)の分配金が高い収益率となっているのがよくわかります。

日本と他の国のREIT(リート)を比較してみても、海外のREIT(リート)利回りのほうが高くなっていますよね。

この利回りの高さだけ見ても投資商品として魅力的ではないですか？？

もう１つ私がREIT(リート)の魅力の一つだと思っているのが、海外不動産のオーナー気分を体験できるというところ。

実際に自分で一人で直接不動産を買うわけではないですが、みんなで海外不動産の共同オーナーになっているのと同じなんです。

将来は海外不動産にもチャレンジしたい!という夢を持っている人の最初のステップとしてもおすすめです。

そんな魅力的な海外REIT(リート)について今回はご紹介していきたいと思います！

星野リゾートも買えちゃう！REIT（リート）とは？

引用元 : http://www.hoshinoresorts-reit.com

REIT(リート)とはもともとReal Estate Investment Trustという英語の頭文字をとったもので、日本語でいうと不動産投資信託といわれる金融商品になります。

REIT(リート)ではたくさんの投資家からお金を集めて不動産を購入し、その不動産から発生する賃料だったり、不動産を売ることで得た収益を資産家へ分配するタイプの商品です。

本物の不動産投資だったら、定期的な賃料を収入(インカムゲイン)という形で得られますが、REIT(リート)では賃料収入の代わりに定期的な分配金をインカムゲインとして受け取ることができます。

そんなREIT(リート)で購入される不動産には、マンションのような住居から、オフィスや店舗などの商業施設、ホテルといったいろいろな物件があります。

例えばリゾートホテルで有名なあの星野リゾートの物件だってREIT(リート)で購入することができちゃったりするんです！

REIT(リート)を買うことで、リゾートの物件を買うオーナー気分を味わうのもいいですね！

引用元 : http://www.hoshinoresorts-reit.com

⇒REIT(リート)でオーナー気分が楽しめる星野リゾートリート投資法人はこちら！

要注意！REIT(リート)のメリットとデメリットは？

言われないと気付きにくいREIT(リート)のメリット

大金は不要です！小額のお金からREIT(リート)に参加可能

REIT(リート)では数万円～数十万円程度の小額から投資を行うことができます。

不動産投資は、安いものでも数百万円の大金が必要となってしまうもの。

そんな大金をいきなり全額投資するなんて無理無理！という人がかなり多いのではないかと思います。

REIT(リート)は多くの投資家からお金を集めて不動産を購入するため、その一口あたりの金額は少額に設定されています。

普通は買えないような値段が高い不動産でも、小額からでも手軽に不動産投資に参加することができるのがREIT(リート)の最大のメリットと言えます。

めんどうくさい不動産投資の管理・保全はプロにおまかせ！
もしあなたが不動産物件を買ったとして…その不動産でどうやって稼いでいきますか？

不動産はその物件を借りてくれる借主がいて、初めてお金を稼ぐことができます。

物件を借りてくれる借主を探さないといけませんし、修理やリフォームしたりといった定期的な物件のメンテナンスの費用もかかります。

REIT(リート)の場合、この物件を管理したり、借主を探したり、売却したりといった一番大変な不動産事業のためのお仕事は専門の不動産管理会社がやってくれます。

不動産投資で難しい管理の部分を勝手に業界のプロフェッショナルがやってくれるというのもREIT(リート)のメリットの一つです。

すぐに現金化可能！取引所で素早く売買！

当たり前ですが、REIT(リート)は証券会社で売買ができる商品です。

そんなの当たり前でしょ？と思われるかもしれませんが、実際の不動産であればいざ売ろうと思ってもそう簡単に売れないんです。

実際に物件を買ってくれる人を探さないといけませんし、その物件をすぐに購入してくれる人がいつでもいるというわけでもありません。

不動産の売却手続きは契約上の処理も必要となるため、クリック一つで売却！というわけにはいかないのです。

その点REIT(リート)は証券会社で取引することができるので、売買の手続きは株などの証券と同じですぐに購入/売却することができます。

知ってないと危険!?REIT(リート)のデメリット(リスク)

今はちょっとした不動産バブル！不動産市場が低迷するリスク

最近の日本市場では2020年のオリンピックの影響や、日銀のゼロ金利政策による影響で不動産投資市場が活気づいていることもあり、不動産価格は上昇しています。

あなたも雑誌などを見ていると「不動産投資」という文字を見たりすることはないですか？

それくらい今不動産投資は流行っているんです。

ただいつまでもこの価格高騰が続くというわけではなく、いつかは価格が下がることになります。

不動産を取り扱うREIT(リート)も、不動産市場自体で大きく価格が下がる時には、価格や分配金の低下を招くことになります。

ある日突然やってくる？天災・人災のリスク

不動産という物件を取り扱う以上、地震や火災といった災害で物件が壊されてしまうなんていう可能性があります。

また自殺や殺人事件が発生したりすることで、悪い噂が広まってしまい物件自体の価値を損なってしまう可能性もあります。

金利上昇のリスク

REIT(リート)でも、不動産を購入する場合には銀行からお金を借りて運営しているというケースがあります。

銀行からお金を借りて金利が上昇すると、銀行へ返さなければいけないお金は増えてしまうことになるので、これもREIT自体の価格下落や分配金の低下につながります。

倒産、上場廃止のリスク

REIT(リート)を運営している法人自体の経営が悪化することによって、最悪の場合倒産してしまったり、証券会社への上場廃止となってしまう可能性があります。

最近ではシャープや東芝といった一流企業でも経営が危なくなってきたりしているので、絶対にないとは言いきれないですよね。

発生する可能性としては低いかもしれませんが、リスクとしては考えておく必要があります。

J-REITと海外REITの違いは？何が違うの？

REIT(リート)には日本国内の不動産を取り扱うJ-REITと、海外不動産を取り扱う海外REIT(リート)があります。

日本か海外かという違い以外に、どんな違いがあるでしょうか？

海外REIT(リート)は為替の影響を受ける

アメリカならドル、フィリピンならフィリピンペソといったように各国の通貨は違うので、海外REITを購入する時はどうしても為替の影響を受けることになります。

例えばアメリカの不動産を購入するのであれば、購入するお金や、賃料の収益はその国の通貨であるドルで支払われることになります。

為替が円高ドル安の場合には、ドルの価値が下がるため収益は低くなってしまいますし、逆に円安ドル高の場合にはドルの価値が上がるので収益は高くなることになります。

このように海外不動産のREITでは、現物資産である不動産は為替の影響を受けます。

でも為替レートの影響を受けることは別に悪いことじゃないんです！

もしあなたがお金を全て日本円で貯金しているのだとすると、あなたはすべての財産を日本円だけに投資しているのと同じです。

日本経済が破たんして日本円が使えなくなってしまうという可能性は低いのかもしれませんが、これから先の未来ことはわからないのでインフレや円安が進む可能性は十分あり得ます。

もしハイパーインフレなんてことになってしまったら、銀行に預けているあなたの財産はその価値を大きく失ってしまうことになってしまうのです。

REIT(リート)の中には、この為替の影響を受けるかどうかを選択できる、為替ヘッジあり・なしが選べるようになっているような商品もあります。

海外不動産市場の成長に投資することができる！

同じ不動産市場でも、日本と海外だとどちらの不動産が今後成長する可能性が高いでしょうか？

どこの国なのかにもよりますが、私は海外不動産のほうが可能性が高いと思っています。

日本の不動産は、新築の家賃が一番高く、年月が経てばたつほど家賃は下がっていくものです。

それが当たり前ですよね！

でもそれが当たり前なのは日本の中だけの話…海外では年月が経つと家賃があがっていく国もあるのです。

メジャーな国でいうとアメリカ。アメリカはインフレの国と言われており、ここ数年だけを見ても年に1～2%程度のインフレが起こっています。

このような国では、物の価値が毎年上がっていくため、不動産価格や賃料も毎年上昇していくことになります。

また私が特に注目しているフィリピンなどの新興国では、今後数十年で急激に経済が発展すると予想されています。

このような将来性の高い国の経済成長にあなたの資産を投資することで、大きく資産を増やせる可能性があります。

もちろん逆に資産が減ってしまうリスクも当然ありますが、日本円だけで貯金をしておくよりも、一部を外貨建ての海外REITに投資しておくことで分散投資となり、あなたの資産を守ることになります。

REITで海外不動産投資をするのにおすすめのお得な証券口座は？

国内と海外の証券口座の違いは？

では海外REIT(リート)を購入するための証券会社はどこがいいのでしょうか？

まずREIT(リート)を購入するために開設する証券口座には大きく分けて国内証券口座と海外証券口座があります。

それぞれの口座の特徴を簡単にまとめてみました。

	国内証券会社	海外証券会社
取引手数料	高い	安い
海外REIT取り扱い銘柄数	少ない	多い
税制面	NISA口座や確定申告が不要な特定口座が利用可能	確定申告は必須
日本語対応	すべて日本語対応	日本語サポートしていない場合もある

海外のREITを購入することになるため、購入のために必要な手数料や銘柄の多さに関しては海外証券口座のほうが有利です。

逆に海外のREIT(リート)を日本から購入することになるので日本の税金面の制度が使えなかったり、購入する証券会社のサイトが日本語対応していなかったりするところがデメリットです。

(あなたが英語がすごく得意な方だったら大丈夫だと思いますが)

今回は私がおすすめの国内証券会社と海外証券会社を1つずつご紹介したいと思います。

まだ投資を全然したことがないというような方には国内証券会社のほうをおすすめします。

国内おすすめの証券会社(SBI証券)

引用元 : https://site2.sbisec.co.jp/ETGate/

海外REITを購入するのに国内の証券会社でおすすめなのはSBI証券です。

インターネットで取引できる証券会社の中では国内最大手で、海外REIT以外にも、株式や投資信託、債権、FXなど多数の金融商品を取り扱っています。

海外向けのREITについても130件ほど取り扱いがあります。(2017年4月現在)

SBI証券で海外REIT(リート)を買うメリット

国内証券会社の中でも購入できる海外REITの銘柄が多く、検索もしやすい
確定申告をしなくても良い特定口座が使える
NISAも利用可能

SBI証券で海外REIT(リート)を買うデメリット

海外証券口座に比べると手数料や税金が高い

次に紹介する海外証券口座に比べると手数料が高いというのがデメリットなのですが、この手数料は国内証券会社の中ではほぼ同じであるため、国内証券会社の中では特に目立ったデメリットはありません。

SBI証券は海外REIT(リート)に限らず、投資を始めるための最初の証券会社としてもおすすめできます。

⇒国内証券でおすすめのSBI証券はこちら

海外おすすめの証券会社(インタラクティブ・ブローカーズ証券)

引用元 : https://www.interactivebrokers.co.jp/jp/home.php

海外証券口座でおすすめしたいのはインタラクティブ・ブローカーズ証券(IB証券)です。

この証券会社は聞いたことがないという方が多いかもしれませんね。

アメリカの証券会社なのですが、アメリカで有名な投資情報誌バロンズで7年連続トップオンラインブローカーの評価を受けている大企業なのです。

インタラクティブ・ブローカーズ証券で海外REIT(リート)を買うメリット

海外REITを購入する場合の手数料がとても安い(日本国内証券会社の数分の1以下)
世界中の証券市場とそこで取り扱われる金融商品の購入が可能(銘柄が多い)

インタラクティブ・ブローカーズ証券で海外REIT(リート)を買うデメリット

口座に入れておかなければいけない最低金額が1万USドルからと高額
サイトが使い難いので検索が難しい(日本語対応はされている)
特定口座はないため、確定申告は必ず行わなければならない

インタラクティブ・ブローカーズ証券(IB証券)は、投資のプロも使うような証券会社なので投資の初心者の人にはハードルが高いのですが、手数料が安いので海外の金融商品に集中して取引する方にはおすすめの証券会社です。

日本にいるからと言って国内証券会社しか使えないわけではなく、海外の証券会社という選択肢もあるということを覚えておくといいと思います。

⇒海外口座が開設できるインタラクティブブローカーズ証券はこちら！

海外REIT(リート)で海外不動産投資を体験! 準備編まとめ

今回は海外不動産を疑似体験できるREIT(リート)についての魅力と、REIT(リート)取引の準備のためのおすすめの証券会社をご紹介しました。

今後は実際にREIT(リート)の選び方や、購入方法などについてご紹介していこうと思います。

小額から取引できるREIT(リート)で、海外不動産投資を疑似体験しながら、実際の海外不動産も購入できるように少しずつ資産形成をすすめていきましょう！