【フィリピン不動産体験記】サラリーマンが現地ツアーで得た失敗しないための必須3か条！

この記事を書いた人
最新の記事

中谷昭彦

某家電メーカーに勤めながら資産構築を実践するサラリーマン投資家。株やFX、ビットコインなどの仮想通貨、そして海外不動産投資を体験しながら長期的な資産形成を実践中。プロフィールの詳細はこちら

【その1】フィリピン不動産は経済発展の中心になる主要地域を狙う！

不動産における物件の立地は特に重要です！

そしてフィリピン不動産で積極的に利益を狙うためには経済発展の中心となっていく主要地域の物件を狙っていく必要があります。

フィリピン不動産では、マカティ市を中心としたエリアはその主要地域の1つ。

私がフィリピン不動産ツアーで訪れたのもニノイ・アキノ国際空港近くにあるマカティ市を中心とした数kmエリアです。

マカティは日本だとあまり聞きなれないかもしれませんが、首都であるマニラよりも空港に近くて、日本から行くのにもすごく便利なエリア。

別名「フィリピンのウォール街」とも呼ばれるビジネスの中心地です。

他にもBGC(ボニファシオグローバルシティ)や、マニラ湾周辺のカジノリゾートも行ってきました。

こんな数km四方の狭いエリアですが、フィリピンの魅力がこのマカティに凝縮されています！

フィリピン不動産のツアーでは投資対象であるフィリピン経済やその成長性を現地セミナーや、実際に体験することで学べます。

ツアーで学んだフィリピン経済の中でも、他の新興国にはないフィリピンだから！という特徴を少し紹介していきます。

1年を通して絶対的に安定した通貨フィリピンペソ

他の国と違うフィリピンの特徴の1つは通貨が安定しているというところ。

この通貨が安定している理由にはフィリピン特有の環境があります。

通貨なんていうとすごい地味に聞こえるかもしれないんですけど、海外で資産構築を進めるなら、その国の通貨が安定していないと困りますよね？

フィリピンはフィリピン国外に出稼ぎに出る労働者が非常に多いというのが特徴です。

このフィリピンの出稼ぎ労働者の人々はOFW(Overseas Filipino Workers)と呼ばれています。

OFWの人々の多くは家族を養うため、海外で働きその収入の一部をフィリピンに住む家族へ送金しています。

その送金額は把握できている数字だけでもフィリピンのGDPの10%にあたる年間3兆円とも言われるすごい額なんです。

⇒フィリピン：OFW 送金最高記録更新続く、対 GDP 比率は 9.8％に

(フィリピン政府機関が把握できていない額も含めると6兆円とも言われています)

これだけのお金が毎年海外からフィリピンに送金され、フィリピンの通貨(フィリピンペソ）が買われていることになります。

このためOFWによって自然とフィリピンの通貨は定期的に購入されていることになり、安定することになるわけです。

海外からの直接投資がまだまだ少ない！

2つ目とポイントとして、フィリピンの経済は外国から入ってくるお金にまだまだ頼ってない！というのがもう1つの特徴です。

今急激に経済成長しているといわれている新興国の多くは、外国から入ってくる投資に頼っているところがあります。

フィリピンはというと逆にまだ海外からの投資を制限している状態だったりします。

つまりまだ本格的に海外のお金が本格的に入ってきていないという状態でも、他の国と同等以上の実力。

ドラゴンボールでいうと、変身前のフリーザか、スーパーサイヤ人になる前の悟空で互角以上に戦えている状態といったところでしょうか。

この外資規制をフィリピンが解除すると・・・きっとすごいことになると思いませんか？

じゃあいったい何時になったらフィリピンは本気を出すんでしょう？

実はつい最近こんな発表がされました。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171006-00000008-nna_kyodo-asia

再来年にもフィリピンは外資規制を緩和して本気出してきそうな雰囲気なんです！

私が今まさにフィリピンに注目して、仕込んでおかないとチャンスを逃してしまうかもしれないと考えている理由の1つでもあります。

マカティでフィリピンの経済最前線を体験！

フィリピン不動産ツアーでは大抵現地でフィリピン経済を学ぶセミナーが行われるのでもっといろいろと学べます。

ただ労働人口が安定しているとか、今後数十年で経済成長するといった話は他の魅力的な海外不動産の特徴とも同じなので今回は省略！

海外不動産に共通の魅力については前回の記事も書いていますのでそちらもぜひ読んでみてください。

⇒【海外不動産は本当にやばいのか？】知らないと絶対後悔する海外不動産投資のメリット＆デメリット！

経済の勉強だけだと楽しくないので、フィリピン不動産ツアーで体験したフィリピン経済の最前線の様子を紹介します！

【全て計画通り!?】フィリピンの発展がよくわかるボニファシオグローバルシティ（BGC)

フィリピンの経済発展がすごくよく体験できる場所としてボニファシオグローバルシティ（BGC)はツアーで必ず行きます。

この都市はすべてが計画されてできた都市で病院、学校、ショッピングモール、などが計画されつくして作り上げられた都市。

電線も地下に埋め込まれているため、日本のみなとみらいのような雰囲気を感じますね。

この地区の不動産は価格が上昇しすぎているようなので投資対象としてはおいしくないですが、生活エリアとしては間違いなく最高クラスの環境。

【一攫千金!?】はまると危険なカジノリゾート！

フィリピンではカジノを含む統合型リゾートを産業の1つとして発展させています。

FALIメンバーとも何度も半徹夜で遊んだりもしているのですが・・とにかく規模が大きい！

スロットも2m超えるような巨大な機体や見渡す限りギャンブル用のテーブルが並んでいるのは壮観です！

当然カジノ内で食事もできるし、ホテルも一緒になっているので時間を忘れてカジノで遊び倒すことができます。

日本ではちょっと味わえない異次元の体験！

おねーさんの写真ばっかりなわけですが、ちなみにカジノの中は写真撮影が禁止で、撮ろうとするとスタッフに怒られてしまいます。

カジノの入り口にいるドレスを着たお姉さんたちばっかりの写真になるというわけです

日本でもカジノ法案が可決されていますが、規制ガッチガチの日本でこの規模のカジノが作れるのかちょっと疑問です。

資産構築とはちょっとはずれてしまいますが、投資でフィリピンへ行く機会があったらすごい楽しいんで是非経験してみてください！

【ダンジョン！？】1日歩いても全部回り切れない巨大ショッピングモール

ショッピングモールも規模がでかい！

マカティには、グリーンベルト、グロリエッタ、SMモールといったショッピングモールが連なったエリアがあって、お店を見て回るだけで1日使えてしまうレベルです。

マカティ自体治安はすごくいいのですが、モールにはさらに出入り口でセキュリティチェックが必ずあって、安心して買い物ができます。

このあたりはマカティの中心部に近く、お土産も買うのにもピッタリなのででぜひ行ってみてください！

【その2】フィリピン不動産の新築プレビルドはデメリットを知ってから取り組む！

フィリピンの新築コンドミニアムというと、必ずプレビルド(プリセール)という言葉が出てきます。

「プレビルドってなんか儲かりそう・・！」というメリットだけでよく理解せずにこのプレビルドに飛びついてしまうと、

後で取り返しがつかずに後悔をすることになります。

しっかりとプレビルドのメリットとデメリットはおさえましょう！

特にデメリットは不動産販売会社にとって不利な情報なのであまり詳しく説明されないところなので、

プレビルドの購入を検討する場合は特に注意深く判断しましょう！

日本だとあまり馴染みのないプレビルド(プリセール)とは？

プレビルド(プリセール)というのは、一言でいうと物件が建築される前に購入する契約を結ぶことです。

日本だとあまり馴染みのない販売方法なのですが、海外不動産では一般的な方法です。

新築プレビルドの最大のメリット！

プレビルドの最大のメリットは割安に購入することができるというところ。

プレビルドでは物件が建設される前に購入契約を結ぶため、物件がだんだん完成していくに連れて物件の価格は上がっていきます。

物件が完成するのにだいたい3年～5年ほどですが、その間に不動産開発を行うデベロッパー側が、基本的にだんだん物件の価格を釣り上げてきます。

(後で買っても価格が変わらないならみんな後で買うので)

確実に物件価格が上昇するという保証はないのですが、一般的にプレビルドの物件は計画段階で購入した価格から30%程度上昇するケースが多いようです。

このキャピタルゲインの利益がプレビルドの最大の魅力です。

新築プレビルドの3つのデメリット！

まずブレビルドのデメリットの1つ目は、物件が完成しないかもしれないというところ。

プレビルドは物件が完成する前に購入契約を結ぶので、最悪の場合物件が完成しないというリスクがあるわけです。

日本だとちょっと考えられない話だと思いますが、実際に過去にフィリピンでは建設途中で中止になってしまったビルもあります。

2つ目のデメリットとしてはお金を一定期間寝かせておく必要がある

プレビルドを一括で購入するか、ローンで購入するかの違いはありますが、基本的に一定期間プレビルドへ投資したお金は寝かせておく必要があります。

例えば5年後に完成予定の物件を購入するのであれば、インカムゲインが発生するのは5年後から。

ローンで購入するのであればその間は家賃収入はなしで支払いを5年間続ける必要があります。

完成前にプレビルドの権利を売ってしまうということもできますが、プレビルドでは一定期間お金を寝かせる必要があります。

3つ目のデメリットとしては、プレビルドで買った物件の価格が予想に通りに価格が上がらないかもしれないこと。

プレビルドの最大のメリットである予想通りに価格が上がらないため、キャピタルゲインが予想通りに得られない可能性があるというのもリスクの1つです。

人気のない物件では予想よりも買い手がつかず、思ったほど価格があがらないということもあります。

他にも例えばプレビルドを分割で購入する時に、購入金額の半分を完成までの間分割で支払いを続けていき、購入金額の半額を物件完成直前に支払うという買い方があります。

この方法だと完成時に大きいお金が必要になるので、完成直前のこのタイミングで多くの人が売ろうとするため物件完成の直前には一時的に金額が下がることがあります。

新築プレビルドは資金に十分な余裕ができてから実行！

プレビルドは大きいキャピタルゲインが狙える反面、それなりにリスクも大きく、資金を一定期間寝かせる必要があります。

その性質から、私はフィリピンのプレビルドを購入する場合は、他の不動産投資やビジネスで稼いだ利益を使って、十分資金に余裕がある時に行うべきと考えます。

逆に今投資に回す資金が余っていて、海外不動産を始めていないという人にとって、フィリピン不動産のプレビルドはおすすめです！

マカティの新築プレビルド物件をチェック！

芸能人が住むレベル！？パークセントラルタワーズ

フィリピン不動産ツアーで見てきたマカティの新築物件情報を少しだけご紹介します！

まずはフィリピン不動産の全力を体験できるパークセントラルタワーズ。

1億円～6億とかするので投資対象としては高すぎるわけですが、間違いなくフィリピンの最高クラスを体験できます。

もう芸能人とかが住んでしまうレベル。

モデルルームの間取りはこんな感じ。

ベッドルームだけで3つ、広めのリビングとキッチン。

部屋に巨大なプールが備え付けでついていたりします。

なんとメイドさん用の専用ルームなんていうものまで完備されています。

このメイドさん用のスペースだけでも十分生活できますが、とにかく至れり尽くせりの最高級物件です！

プレビルドの中では比較的買いやすい価格のライズ

次にお手頃な新築物件のライズ。

一番価格の安いStudioタイプという1ルームの物件であれば900万円から購入可能で、完成は2019年を予定しています。

部屋のイメージはこんな感じです。25㎡くらいなので少し狭くも感じますが、フィリピン人はこういう部屋を複数人で借りて共同生活をしたりするらしいですよ。

この物件は1,2階が商業施設になっていて、プールやジム、キッズ用のプレイルームやビリヤード、カラオケ、図書室などといった施設も充実しています。

ちなみにまだプレビルドのため完全に物件は建っていないので、模型やモデルルームで説明をしてもらっています。

【その3】地味でも実需をしっかりおさえた中古物件で王道を行く！

フィリピン不動産を実際に見ていった私がベストだと思ったのがやっぱり中古物件！

プレビルドでピカピカの新築を買うというのもいいのですが、

中古物件なら建物自体はできあがっているので客付けがうまくできればすぐにインカムゲインを得ることができます。

新築のプレビルドと違って大きいキャピタルゲインを最初から見込むことは難しいかもしれませんが、

中古でも人気の物件を安く購入することができればキャピタルゲインだって十分狙えます！

価格自体も新築のものより安く購入することができるので資金面も有利ですし、

物件の価格自体が安いということは、それだけ他の人が買いやすいということなので売却もしやすく出口戦略でのリスクも抑えられます。

これって日本の国内不動産でも同じですが、やっぱりいい物件を安く買って高く売るのが不動産投資の王道！

フィリピン不動産を購入するというところで、日本人にとっては「海外」という大きめリスクをとっているので

特に最初は中古物件で王道を突き進むのがベストだと考えます。

私が考える中古物件を使った投資スタンスはこんな感じ。

まずは最初に中古物件をゲット！
↓
購入した中古物件を賃貸経営してインカムゲインを貯める
↓
インカムゲインで資金がたまってきたら次の中古物件を購入
↓
中古物件で十分インカムゲインの余裕ができたら、インカムゲインの収入の一部で新築のプレビルドも購入

こんな感じで中古物件を足掛かりに資産をどんどん増やしていく戦略です。

物件の売却のタイミングは、10年前後で考えていますが、

市場のタイミングを見て高く売れそうなタイミングで売ってしまってまた別の物件に入れ替えていくイメージです。

【気を付けすぎるくらいでちょうどいい】仲介・管理会社選びには要注意！

フィリピン不動産の物件を購入するときに何よりも注意したいのが仲介・管理会社の選択。

特に中古物件の場合には、賃貸経営をするのが前提だと思いますので管理ができる会社を選択できるかどうかが重要です。

日本だと”不動産管理会社”というものがあって、不動産の管理や、客付け、家賃の回収から退去後の原状回復

といったところまでやってくれる不動産管理会社があるのが当たり前になっています。

フィリピンには“不動産管理会社”という概念がまずありません。

入居募集も知り合いの口コミを通じて行われたりするような環境なので、入居者を探すだけでも一苦労です。

そのようなフィリピン特有の環境を理解した上で、海外の日本人が不動産賃貸経営を依頼できる会社はかなり限られます。

フィリピンの不動産を買ったとしても、それをきちんと運用して管理できなければ意味がありません。

中には有名な会社でも詐欺まがいの商売をして、購入者とトラブルになっているケースも少なからずあるようです。

実際に現地に行ってみて、不動産管理が適切にできる会社としての実績があるかどうか、

信頼できる人間であるかどうかというところを気を付けすぎるくらい確認するくらいがちょうどいいと思います。

実需のあるマカティの中古物件を視察！

フィリピン不動産ツアーでは中古物件の1つとしてザ・ビーコン・マカティを視察しました。

価格はStudioタイプの21㎡が640万円ほど。

実質1ルームなのでやっぱり感覚的にはちょっと狭いかな～という印象を受けたんですが、

価格が高くて広い物件よりも、小振りの物件のほうが人気があって需要があるようです。

物件にかなり大きいプールがついているというのも特徴の一つです。

丁度見に行った時は工事中だったんですが・・・

このビーコンは、マカティの中心からは少し外れた場所にありますが、高速道路の出入り口のすぐ近くにあってかなり便利です。

マカティの渋滞はすごくて、空港からマカティ市までは3kmくらいの距離なのですが、高速道路を使わないと渋滞にはまって普通に1時間くらいかかってしまいます。

こんな状態なので高速道路の近くのこの物件はかなり人気があります。