不動産投資のプロに聞いたメリット・デメリット22選!

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中谷昭彦

某家電メーカーに勤めながら資産構築を実践するサラリーマン投資家。 株やFX、ビットコインなどの仮想通貨、そして海外不動産投資を体験しながら長期的な資産形成を実践中。プロフィールの詳細はこちら


今回はプロの不動産投資家である佐藤一彦氏にインタビューさせていただきました。

佐藤さんは、8棟61室の元自衛隊スーパー大家さんで、
表面利回り33%達成されている方です。
最近では、ロバートアレン氏などともコラボされた方であり、
そんなスーパー大家さんに率直な今の不動産投資のメリット、デメリットを聞いてみました!

⇒佐藤一彦氏のプロフィールはこちら!

購入してもらいたいがためにメリットしか言わない不動産仲介業者もいて、
その話を鵜呑みにし、利益が出ない不動産を購入してしまうケースも散見されるので、
デメリットもきっちり抑えた上で不動産投資を始めましょう!

不動産投資のプロに聞いたメリット・デメリット22選!

中谷
今回は不動産の初心者の方向けに、
改めて不動産のメリット・デメリットを簡単に教えて頂けますか?

佐藤
不動産のメリット・デメリットと言ってもいろいろありますが、
簡単に言うと、こういったものがあげられます。

メリット
  • 金融機関の力を借りて資金調達が可能であり、レバレッジを掛けて投資ができる
  • 比較的安定した家賃収入が得られる
  • 不動産投資のためのインフラが整っていて、労働力を必要としない
  • 家賃の変動が緩やか
  • 節税がしやすい
  • 相続を優位な条件で進められる
  • 生命保険のかわりになる
  • やり方次第で高額の売却益が得られる
デメリット
  • 物件価格が高額
  • 手数料が高い
  • 修繕費が高い
  • 税金が高い
  • 空室リスク
  • 家賃の下落リスク
  • 家賃滞納のリスク
  • 借入のリスク
  • 金利上昇のリスク
  • 物件の値下がりリスク
  • 手間がかかる
  • 事故の発生、災害リスク
  • 流動性が低い
  • 入居者トラブル
 

中谷
メリット、デメリットどちらもいろいろありますね。

それぞれについて少しだけ詳しく教えていただけますか?

【メリット1】金融機関の力を借りて資金調達が可能であり、レバレッジを掛けて投資ができる


佐藤
まず銀行などの金融機関からお金を借りて、
不動産を購入する資金にできるところは大きいですね。

中谷
不動産というと物件の価格が数百万から数千万円、億を超えるものもあります。

全額現金で買うのは難しいですよね?

佐藤
私は最初の物件はサラリーマンで現金で買ったんですよ

中谷
・・・・・・!

佐藤
自己資金が少なくても、融資でお金をひくことで大きくレバレッジをかけることができます。

投資と言われるものに対して銀行がお金を貸してくれるのは、不動産ぐらいしかありません。

中谷
確かに株とかFXの資金は銀行貸してくれないですよね。

  • 現金では購入できない額の不動産でも物件を買うのにお金を貸してもらえる
  • 自己資金が少なくても、レバレッジが効く

【メリット2】比較的安定した家賃収入が得られる


佐藤
毎月安定した家賃収入が得られるというところは、
不動産投資の大きなメリットです。

中谷
毎月安定した収益があるというのは安心できますよね。

一度引っ越したら普通はしばらくそこに住み続けますよね。

佐藤
急な退去ももちろんありますが、そこは世帯数が多いほど安定しますね。

  • 一度入居してもらえると普通は一定期間退去することがないため、安定した収益が見込める

【メリット3】不動産投資のためのインフラが整っていて、労働力を必要としない


中谷
このインフラが整っているというのはどういうことですか?

佐藤
ここで言うインフラというのは、管理会社(管理全般)やリフォーム業者のことを指しています。

管理会社の業務は手数料5%(一般的に)で、
「入居募集」
「家賃徴収・督促」
「入居者や近隣住人のクレーム対応」
「入退去の管理・更新」
「清掃・見回り」
「入居審査」
「契約書等の手続き代行」
「工事手配(管理会社に頼む場合)」
まで基本的にやってくれるので、
大家さんとしては、管理会社のコントロールが肝となり、労働力は要しません。
(ただし、管理会社によってはオプションサービスとして、
別途費用が発生する項目もあります。)

中谷
全て業者さんにまかせっきりにすることもできるんですか?

佐藤
大家さんの意向がうまく伝わらない、動きが鈍い管理会社ということで、
大家さんが入居募集に動いたりすることも状況によりありますが、
そこは管理会社の活用次第です。

中谷
私みたいなサラリーマンにとっては労働力を必要としないというところは助かりますね。

  • 不動産管理会社や、リフォーム業者など不動産の業務を委託できる環境が整っている。
  • 本業があって忙しいサラリーマンでも各分野のプロに依頼することで不動産事業の運営が可能

【メリット4】家賃の変動が緩やか


中谷
家賃の変動が緩やかというのは、家賃が下がるのが緩やかということでしょうか?

佐藤
日本での家賃は通常徐々に下がる傾向にあります。

何もしなけば上がることはまずありえません。

ただ急に半額になったりということはなく、物件の築年数によって徐々に下がっていくイメージです。

なお、新築プレミアムと言って、やはり新しいものには価値があり、
新築時に入居した入居者が退去してしまうと、
次の入居者確保のためには、新築時の家賃からある程度値下げしないと、
入居が決まらないことが想定されます。

中谷
家賃が上がるということはないのでしょうか?

佐藤
家賃はやり方によって、
例えば他にはないオンリーワンの空室対策や、
他で見ることがないデザインリフォームによって上げることは可能です。

物件があるエリアも当然影響します。

家賃の下りが緩やかなうちに、高値で売却を目指したり、
時には家賃を上げる施策を実行して利回りを上げることも重要な戦略です。

中谷
戦略をたてて動くかどうかは、大家さんによって大きく差が出そうなポイントですね!

  • 日本での家賃は通常毎年徐々に下がっていく傾向にある
  • 家賃が急激に半値になったりすることはなく、物件のエリアや、やり方によっては家賃を上げることもできる。

【メリット5】節税がしやすい


中谷
不動産投資で節税することが可能ということですね。

これは個人の話ですか?法人の話ですか?

佐藤
個人でも法人もどちらも言えますね。

個人であってもサラリーマンは、自分で経費化して節税できるのは大きなメリットです。

もちろん法人のほうが税金に関して言い尽くせないくらいメリットがありますね。

経営者としての経験を積むためにも法人はたてるのをおすすめします。

中谷
法人や税金の話はかなり奥が深そうですね。

税金についてはまた詳しく聞かせてください!

  • 節税自体は法人のほうが圧倒的に有利である。
  • 個人の場合でも不動産投資の費用で節税することができる
  • 不動産は法人としての経験を積むためにも、最初から法人で買い進めるべき

【メリット6】相続を優位な条件で進められる


中谷
相続についても不動産を活用できるということでしょうか?

佐藤
不動産で相続する場合、現金で相続するよりも相続税の評価額が下がるため、
相続税が安くなるというメリットがあります。

また、借り入れすることで、負債を作ることができ、課税額をさらに圧縮することも可能です。

中谷
こちらも税金と密接に関連しているんですね。

不動産投資には税金の知識は不可欠ですよね。

相続の機会は人生数回しかないのかもしれませんが、うまく活用したいですね。

佐藤
ただし、相続時、売却するのに時間がかかる、
希望通りの価格で売れる保証はない、という問題もあるため、
そこはトータルで考える必要があります。

また、法人を活用することで相続をより優位にすることもできます。

  • 不動産で相続する場合、現金で相続するよりも相続税が安くなる
  • 融資の借り入れで負債を作ることで相続税の課税額を圧縮できる
  • 法人を活用することでより優位に相続をすすめることができる

【メリット7】生命保険のかわりになる


中谷
この点は小さい子供がいる私は特に気になるところです。

佐藤
個人で物件を購入するために融資を引く際、
団体信用生命保険(通称”団信”)に加入することができます。

不慮の事故で自分が死んでしまうようなことがあった場合に、
残りの融資の返済は団体信用生命保険で支払われるので、
不動産だけが家族に資産として残ることになります。

ただし、残された家族が不動産の運営もしくは売却活動をしなければいけなくなるので、
その点は注意をするべき点です。

中谷
不動産投資を始めたら一度保険について見直すいい機会なのかもしれませんね。

  • 所有者が死亡するような場合に、不動産が資産として家族に残るため保険代わりとなる (団体信用保険)

保険の見直しについてはこちらの記事がおすすめです!

【保険はすべて無駄】今すぐ見直すべき保険全3種類とその理由。異論は認めない。お金捨てたいならいいけど。



 

【メリット8】やり方次第で高額の売却益が得られる


佐藤
家賃収入を得るだけではなく、売却益によって大きい利益が出ることも不動産投資のメリットの一つです。

やり方次第ではありますが、
例えばもともとボロボロの物件をきれいにリフォームしたり、
満室化することによって大きく不動産の価値を高めることができます。

中谷
リフォームと一言でいっても物件によって全然違いますよね?

やり方次第というところにかなりのノウハウがありそうですね。

佐藤
リフォームはやろうと思えばいくらでもお金をかけることができますからね。

でも我々は利益をあげようとして不動産を購入しているわけなので、
その物件に合わせて、収益を最大化できるようなリフォームをしないといけないですね。

  • ぼろ物件のリフォームや、満室化によって物件価値を上げると、売買益だけでも儲けることができる

【デメリット1】物件価格が高額


佐藤
物件価格が高額という点が他の投資と比べると、デメリットになります。

中谷
どんなに安くても数百万はしますよね。

いざ買おうと思っても金額面でハードルが高いです・・

佐藤
全額現金で買うこともできますが、
それだと複数の物件を購入するためにはかなりの時間がかかりますし、
そもそも多くの人が難しいやり方です。

不動産で収益を上げていくためには、融資の上手な活用というのがポイントです。

  • 不動産を全て現金で買うことは難しい(お金をためているなら可能)
  • 【対策】金融機関の融資を活用する

【デメリット2】手数料が高い


佐藤
不動産投資は、インフラが整っている反面、
業者へ支払うコストが高いというデメリットがありますね。

中谷
具体的にどのような手数料がかかるんでしょうか?

佐藤
例えば売買の時や、客付けの時に不動産業者に支払う仲介手数料や、
不動産登記で司法書士に支払う手数料などいろいろありますね。

中谷
これは不動産投資するなら絶対必要になる経費ですよね?

佐藤
高い手数料を取ろうとする業者もいますし、
経営者として同じサービス内容であれば、
より安い業者へ依頼するなどのコスト意識は絶対持っておく必要がありますね。

  • 不動産業者への仲介手数料、売買時の手数料、登記手数料などの運営コストが高い
  • 【対策】できるだけ安価な手数料のところへ依頼する

【デメリット3】修繕費が高い


佐藤
これもコストの1つになりますが、物件の修繕費が高いというのはデメリットですね。

中谷
物件の修繕はどのような修理になるでしょうか?

佐藤
住人が退去した際の現状回復のための修繕。

あとは老朽化した物件の修繕だったり、災害などによる修理などがあります。

中谷
どれも費用がかかりそうで大家さんとしてはお金が減っていきますね。

こちらは何か対策できるのでしょうか?

佐藤
具体的には格安なリフォームを実践したり、

火災保険を有効活用したりという方法がありますね。

ここはかなりノウハウを持っているところなので、また今度詳しく話しましょう。

  • 退去時の現状回復や、老朽化や災害等による修理など
  • 【対策】格安リフォームの実践、火災保険の活用

【デメリット4】税金が高い


佐藤
メリットのほうでもありましたが、不動産にかかる税金は本当に高いですね。

購入時の不動産取得税や、毎年かかる固定資産税、都市計画税などいろいろあります。

中谷
自宅の固定資産税だけでも毎年けっこうなお金がかかっているのですごい実感できます。

ここでもさきほど話があったように節税をするわけですよね?

佐藤
そうですね。

税金が高いということは、節税の余地もかなりあるわけです。

法人は積極的に活用すべきですね。

  • 不動産取得税や、固定資産税などの不動産にまつわる税金が高い
  • 【対策】法人を活用して節税を行う

【デメリット5】空室リスク


中谷
これ気になる人が多いと思います。

借金して物件を買ったとしても、もしだれも住んでくれないと、借金返済だけし続けるとか最悪ですよね。

佐藤
空室は不動産投資で避けられないリスクではあります。

大家としては空室対策を実践することが重要ですね。

中谷
空室対策では具体的にどのようなことをするのでしょうか?

佐藤
物件については適切なリフォームをすることで、物件力を高めることはできますね。

あと客付けに関しては管理会社の力がかなり大きいです。

良い管理会社を使ったり、管理会社とのコミュニケーションが大事ですね。

空室対策については本当に一言では語りつくせないぐらいボリュームのある話なので、
次の機会にでもお伝えします。

  • 不動産を買っても、入居してもらえない、部屋が埋まらない
  • 【対策】空室対策の実践

【デメリット6】家賃の下落リスク


中谷
これはメリットのほうでもでましたね。

家賃は基本的に下がっていくわけですよね?

佐藤
日本だと何もしなければ絶対に家賃は少しずつ下がっていきます。

リフォームやリノベーションを行って物件の価値を高めることで、家賃を再設定することができます。

  • 家賃は基本的に毎年少しずつ下がっていく
  • 【対策】リフォーム・リノベーションを行う

【デメリット7】家賃滞納のリスク


佐藤
住人が家賃を滞納してしまうというのも可能性としてはあります。

最悪の場合、夜逃げされてしまうこともありえますからね。

中谷
家賃の滞納に対策はあるんですか?

佐藤
家賃保証会社の利用です。

家賃滞納時や、夜逃げがあった場合でも家賃保証会社が家賃を保証してくれるというものですね。

中谷
家賃保証会社の費用は大家さん負担ですか?

佐藤
家賃保証会社の費用は基本的に住人が負担します。

その分、住人にとっての月々の負担が大きくなるので、
入居付への影響が心配になる方がいるかもしれません。

その際は、家賃をその分値下げしたり、
フリーレントを1ヶ月付けるなどの空室対策を並行して行えば、問題はないはずです。

  • 住人が家賃をはらわない、夜逃げされることもある
  • 【対策】家賃保証会社を活用する

【デメリット8】借入のリスク


佐藤
これは単純に借金をするというリスクです。

中谷
日本では借金に対してあまり良いイメージがないですからね。

佐藤
借入額が多ければ、毎月金利分を含めた返済額も大きくなります。

繰り上げ返済を行ったり、より条件のよい金融機関への借り換えを検討して、
リスクの軽減を図りましょう。

  • 融資を受けた場合は、毎月金利分を含めた返済を行う必要がある
  • 【対策】繰り上げ返済、借り換えを検討する

【デメリット9】金利上昇のリスク


佐藤
融資を長期間で引いている場合には、金利上昇のリスクもあります。

中谷
変動金利で借り入れした場合の話ですね。

佐藤
今は金利が低いですが、金利が上がった場合には急激に収益は悪化します。

金利が上がった場合のシミュレーションは購入時から想定しておくべきです。

なお、金利は高くなりますし、金融機関によってできる、できないはありますが、
変動金利ではなく固定金利で借り換えるということもできます。

  • 金利が上がった場合、長期で融資を引いているほど返済額もあがり、収益は悪化する
  • 【対策】変動金利でなく、固定金利で借り換え

【デメリット10】物件の値下がりリスク


佐藤
家賃と同じように、築年数が経てば経つほど物件の価値は下がります。

中谷
これもリフォームで対策ということになるでしょうか?

佐藤
リフォームで物件力を高めるのも対策ですが、
複数の物件を所有して、定期的に物件の売却を行い、
物件の入れ替えを行っていくことが対策になります。

  • 物件は築年数が経つと、物件価値が自然と下がってしまう
  • 【対策】ずっと同じ物件を持ち続けるのではなく、定期的な物件の売却、物件の入れ替えを行う

【デメリット11】手間がかかる


中谷
これ手間がかかるというのはどのような意味でしょうか?

佐藤
管理会社に委託しなければ、管理会社がやる業務をすべて大家さんがやらなければいけません。

客付だけ客付業者に依頼するやり方もありますが、いずれにせよ、それ以外の業務は大家さんに降りかかるので、手間はかかります。

そのため、管理会社に委託するという対策をとる訳です。

中谷
物件を自分で管理する場合のリスクになるわけですね。

佐藤
それでも客付状況の確認や、客付のフォローなどで管理会社をコントロールしなければいけないので、全く何もしなくていいということはありません。

大家さんの意向がうまく伝わらない、動きが鈍い管理会社であれば、
大家が動かないと、クレームや客付など、不十分な対応のままというのもあります。

  • 物件の管理するための手間がかかる
  • 【対策】管理会社へ物件管理業務を委託する

【デメリット12】事故の発生、災害リスク


佐藤
これは火事、地震、水害などによる災害により物件が被害をうけたり、
自殺や殺人事件で事故物件になってしまうリスクです。

中谷
どちらも大家さんとしてはすごいダメージですよね?

対策はあるんですか?

佐藤
自殺や殺人事件はまず物件のイメージが悪くなって客付けに影響しますね。

物件の世帯数が多いほどダメージが大きいです。

こちらついては複数物件を所有することでリスク分散して、
1つの物件からの収益が減少しても他の物件からの収入でカバーできるような態勢にしておきましょう。

中谷
災害による被害はどうですか?

こちらも避けることはできないですよね?

佐藤
災害については火災保険を有効活用することで対策します。

有効活用すれば、被害額が全額保証されるだけでなく、プラスになったりもします。

特に今年は地震、台風による被害が大きかったので、活用した仲間が多いですね。

この火災保険の活用についてはかなりノウハウがありますので、また別の機会で詳しくやりましょう。

  • 火事、地震、水害などによる災害や、自殺・殺人事件などによる事故物件となってしまうリスク
  • 【対策】火災保険の活用や、複数物件を持ちリスク分散する

【デメリット13】流動性が低い


佐藤
こちらは不動産ならではですが、いつでも好きな時に物件が売れるわけではないということです。

いざ売りたいとなっても、株のように即日売れるというわけではありません。

中谷
物件を購入してくれる人が現れないと売れないということですね。

こちらの対策はあるのでしょうか?

佐藤
物件が何億円とかになってくると、融資もおりにくくなりますし、そもそも買ってくれる人が少なくなりますよね?

できるだけ流動性を高めるという意味で、購入する不動産の中に、
売りやすくて買いやすい手ごろな物件も所有するというのが対策になります。

  • 不動産は株みたいにいつでも好きなときに売れるものではない。買ってくれる人が必要
  • 【対策】売りやすい(相手にとっては買いやすい)手ごろな値段の物件も購入する

【デメリット14】入居者トラブル


中谷
これは入居者間でトラブルになるということでしょうか?

具体的にどんなトラブルがあるのでしょうか?

佐藤
入居者が「隣がうるさい」と言ってきたり、「ゴミ捨てがなっていない住人がいる」などのクレームがあった場合、その対応をするということです。

クレームは本当にいろいろあります。

こちらも管理会社に委託すれば、ほぼ解決します。

中谷
確かにこういうトラブルが全部大家さんに入ってくると大変ですね。

佐藤
なお、管理会社に委託しているからもう安心ということではありません。

管理会社によっては、入居者や近隣住人のクレームにうまく対応できずに、
「大家さんどうしましょ」みたいな相談がきます。

その時は対処法を指示して、解決したという実例もありますし、
大家の強い味方になってくれる管理会社を見つけるノウハウや力量が必要となります。

  • 入居者との間のトラブル、入居者同士のトラブル対応を行う必要がある
  • 【対策】管理会社を利用する

不動産投資のプロに聞いたメリット・デメリット22選!まとめ

中谷
今回は不動産投資のメリット、デメリットを
すごいざっくりと教えて頂きました。

ありがとうございます!

やっぱり安定した収益が期待できるのは魅力ですね。

デメリットもいろいろありましたけど、プロの不動産投資家の方は、デメリットに対して適切に対策を用意しているのがよくわかりました。

佐藤
今回は具体的な方法やノウハウまで説明する時間が取れなかったので、
今後はテーマごとに具体的な説明をしていきますね。

中谷
ぜひよろしくお願いいたします!

某家電メーカーに勤めながら資産構築を実践するサラリーマン投資家。
株やFX、ビットコインなどの仮想通貨、そして海外不動産投資を体験しながら長期的な資産形成を実践中。プロフィールの詳細はこちら