【プロに聞く!】不動産投資で絶対失敗する人の3大思考パターン!

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中谷昭彦

某家電メーカーに勤めながら資産構築を実践するサラリーマン投資家。 株やFX、ビットコインなどの仮想通貨、そして海外不動産投資を体験しながら長期的な資産形成を実践中。プロフィールの詳細はこちら

こんにちは。中谷です。

今回も不動産投資のプロである中島健一氏にインタビューしました。
⇒中島健一氏のプロフィールはこちら!

中島さんは月収300万、利回り30%を達成している
日本でもトップクラスのスーパー大家さんです。


そんなプロの大家さんでもあり、
多くの不動産投資家の相談も受けている中島さんに、
不動産投資で絶対に失敗してしまう人の思考パターンについて聞いてみました。

実際に失敗してしまった人のパターンを知っておくだけで、
自分が失敗してしまう可能性が下がります。
失敗する人の思考パターンを反面教師として、
不動産投資に活かしていきましょう!

不動産投資に絶対失敗する人の3大思考パターン

【パターン1】買いたいけど怖くて買えない


中谷
今回は不動産投資で失敗する人がどんな人かを教えてもらえますか?

中島さん
それは不動産を買えないで失敗している人‽

そっちの人は失敗することもできていないんだけど。

それとも不動産を買ってから失敗する人?

中谷
では最初に不動産を買えない人がどのような人かお願いします。

中島さん
不動産を買いたいと思っているけど、買えない人でしょ?
これはすごいシンプルで、不動産を買うことが怖いだけ。

中谷
買うことが怖いというのは、その人の知識が足らないから怖いんですかね?

中島さん
一言で言ってしまえば知識がないということになる。

この「怖い」というのは、おばけが怖いというのと一緒。
おばけも最初から人として見えてるなら怖くないでしょ?

中谷
確かにそうですね。

中島さん
「怖い」の正体は無知であり、不安。
怖いとか不安というのはあくまでも感情論

不動産の判断に感情は極力排除して、
冷静に数字で判断して、いける、いけないというジャッジをくだして、
数字で儲かるなとわかれば買えばいいだけの話。

中谷
数字で判断はすごいシンプルでわかりやすいですね。
私みたいに経験値が少ないと、感情のほうが邪魔してしまいそうです。

中島さん
そこで必要なのはスプーン小さじ一杯分ぐらいの勇気なのね。

でも怖いと思っている部分が大きいと、
そこで必要な勇気はバケツ1杯分必要になってしまう。

中谷
買うためにの勇気を使わないようにするためには、
やっぱり勉強して数字で判断ができるようにすることですかね?

中島さん
あと、不動産について学ぶことは大事。
でも学びすぎても頭でっかちになってしまう。
知識ばっかりをつけすぎると、不動産の選り好みをするようになってしまって、
結局買えなくなってしまう。

中谷
これすごいよくわかります!
知れば知るほどもっと良い物件が欲しくなっちゃうやつですね。そして結局買えないと…

中島さん
日本人は本当に多いのだけど、勉強するというのはあくまでもインプットでしかない。

インプットしたものと同じくらい、
むしろインプットの倍くらいアウトプットするようにすると、本当に自分の身につく。

中谷
ただ知っているだけと、実践するのは全然違うと。

中島さん
知識が身につくから怖さがなくなって、
あとはいかに冷静に数字で判断するかというだけの話になる。

たとえば建物が半分倒壊しかかっているような物件だと、
大抵の人はまず大変だなあと感情が起こる。

中谷
大変だなぁ…というかさすがに倒壊しそうだとドン引きですよ!

中島さん
その物件を数字でどれぐらいのリフォーム代で直すことができて、
再建したあとにどのくらいの売り上げが見込めて、
売却した時にどのくらいの利益がが見込めるか数字化できれば問題ないでしょ?
全て数字化できないと。

中谷
そこまできっちりと数字化ができれば不動産で大失敗することはなさそうですね!

中島さん
つまりすごいボロ物件を感情の眼鏡をかけてみる人と、
数字の眼鏡をかけてみる人がいるわけ。
そこがプロとアマの決定的な違いだったりする。

中谷
プロとの違い…

中島さん
まずは感情に左右されすぎないこと。
実際にまずはアウトプットしながら学んでいくことで、
怖いという感情を払拭していくこと。
あとはあくまで数字でみていくことが大事。

中谷
このアウトプットというのは、例えば思い切って1棟買ってみたりとかということですかね?

中島さん
最初から1棟は難しいかもしれないから、
まずは物件のある現場に行ってみたり、
不動産屋の営業さんと話してみたり、
物件を銀行に持ち込んでみたり、
実際に銀行で融資付をやってみたりということを、まずは自分でやってみる

中谷
業者の言いなりではなく、とにかく自分でやるということですね。

中島さん
ここは、不動産で失敗する人たちはどういう人かということにもつながっていくんだけど・・

不動産は、失敗しているということに気づくのに、
10年、20年という長い時間がかかってしまう。

例えば金利があがらないと思い込んでいる人は、
今の金利のままずっと変わらないという前提でいくと思うから、
金利が5%になるとマイナスになってしまうということが見えない人だよね。

中谷
今は低金利なので、今の金利のままと考えるのはかなり危ない考えですね。

中島さん
そう。でも金利が5%になるかもなと思っている人は、
金利が5%になっても大丈夫なような体制作りをすすめていくよね?

実際に金利が5%になった時に失敗するのはどちらだと思う?

中谷
もちろん金利が5%になった時のリスクに備えて準備している人のほうですね。

中島さん
でも実際に金利5%になるかどうかは、金利が5%になった時にしかわからない。
ずっと金利3%で生涯を終えた人は、自分の不動産投資は成功だったと言い張ってしまう。

中谷
ある意味幸せな人生ですけど…。
運が良かっただけで天狗になっちゃうわけですね?

中島さん
でもどちらの人がいろんなケースで柔軟に対応できるだろうか。

時間というのはだれにもコントロールできない一番のリスクだから、
起こりうることに対して、対応できるような対応策を準備しておくしかない。

【パターン2】他力に頼るアイアンマン

https://marvel.disney.co.jp

中谷
では不動産を買って失敗してしまう人はどのような人でしょうか?

中島さん
自分は成功していると思っているけど、
本当は失敗しているという人たちはたくさんいて、
大きくわけて2つのパターンしかいない。

まず失敗する人のパターンはアイアンマンみたいになりたい人、
トニー・スタークみたいな人。

中谷
はい…えっ!?アイアンマンですか!?

中島さん
トニースターク個人でいうと肉体は普通のなんの変哲もないおっちゃんでしょ?
あれはアイアンマンのスーツを着るからこそめちゃくちゃ強い。
でも素の身体的に言うとふつうのおっさんと変わりない。

中谷
(けっこうアニメが好きな人)ふつうのおっさんですかぁ…

中島さん
つまり自分自身の力がついているかどうか?ということ。
すべて他力本願な人は、いつまでも自分の筋力が付かないから、
すべてにおいて人を頼らないといけない。
人に頼ってばかりいると結果としてコスト高になるし、
人に騙されやすくなるし、裏切られやすくもなる。

中谷
いつまでも人に頼ってばかりの人間ではだめということですね…。
私も変な業者信じて失敗しちゃっているので身にしみます。

中島さん
自分で物件を探したり、自分で銀行に持ち込んだり・・
自分の体を通して学んだことっていうのは誰にも奪うことができない。
その努力を惜しまない人というのは絶対に不動産で成功する!

中谷
絶対成功したいです!

中島さん
つまり自力をつけるか、他力をつける、他力に使われるかの違い。
人の力を使うっていうことは、作用反作用の法則だから。

筋トレやジョギングって学びがすごい多くて、基本的にあれ痛いし、すごい苦しい。
あの苦しみが大好きで、チ〇コがXXXXになっている人とかもうド変態でしょ。

中谷
チ〇コXXXXまでいくとさすがに変態かもしれませんが。
筋トレがライフワークの人も多いですよね?

中島さん
でもその苦しみを超えた先に、次に持ち上げられる重さ、走れる距離というものがある。
不動産投資も筋トレのようにまずはそういった自力をつけるということが大事。

中谷
例えはひどいんですけど、なんかすごいよくわかります。

【パターン3】目先の金に左右される


中谷
不動産投資で失敗するもう一つのパターンとはどのような人になるでしょうか?

中島さん
もう一つ失敗する人のパターンとして、目先の金に左右されすぎてしまう人

中谷
目先の金ですか?

中島さん
例えば多法人スキームみたいな、
まともな事業者だったらだれも相手にもしないスキームというか、
幼稚すぎて、あのスキームを推進していた人しか儲からないようなものに乗っかってしまう。

中谷
私も多法人スキーム、今年になってから業者にすすめられましたよ。
もちろん断りましたけど。

中島さん
多法人スキームだと、例えば20億、30億程度の借り入れをして、
持っている物件の利回りが8%前後くらいの人は、
もし金利が1.5%あがるともう青色吐息になってしまう。
仮に2~2.5%あがったら即死んでしまう。
みんな長い期間融資をひいているから金利上昇のインパクトがとても大きい。

 多法人スキームとは?

少し前に不動産業界で流行った
1つの物件の購入ごとに1法人を立てることを繰り返すという手法です。

金融機関が法人単位での融資の借り入れ状況と個人の借り入れ状況を
紐づけてチェックしないという融資審査の穴をついた方法です。

短期間に、数億~数十億という融資を引くことができる反面、
半ば銀行を騙す形で融資を受けている方法に近いため、
事実が判明した場合には、一括返済を求められるようなリスクも伴います。

最近は法人の登記情報から
個人に紐づいた借り入れのチェックもされはじめているそうです。
大きなリスクを伴うため、
これからこのスキームを使うのはやめておきましょう。

ちなみに私は2018年にとある不動産業者から
多法人スキームをすすめられたことがあり、
今現在もこのスキームをすすめてくる業者は普通に実在しています・・


中島さん
時間かけて勉強していくっていうことも大事だし、
目先の金、目先にぶら下がっているニンジンに左右されすぎないように。

中谷
はい…(私はニンジンに飛びついちゃってた人だな)

中島さん
ちなみに、これは商売と一緒。

経営をしている人は最初にまず損をして、
お金を払っていない人にまずは無料で食事を提供する。
そして食事を終えたあとに、最後でお金を払ってもらう。

中谷
稼ぐためにはまず自分から他人に与えるというようなイメージ?

中島さん
これって真理なんだよね。
最初にgiveをして最後にtakeがくる。
これってお客さんとの信頼関係あっての話でしょ?

お客さんがみんな全員食い逃げするような人ばっかりだったら、
最初にお金よこせ!っていう話になってくる。

中谷
それだともう商売が全然できないですね。

中島さん
信頼関係を築ける自分であることが失敗しないポイント。
目先の金に左右されるような人はいつかどこかで落とし穴にハマる。

「失敗しない」よりも「どうしたら成功するか?」


中谷
最後に不動産投資で失敗しないための心構えのようなものがあればお願いします!

中島さん
失敗しないことの心構えも大事なんだけど、
それより3倍くらい大事なのは「どうやったらうまくいくか?」を考えること。

中谷
失敗よりも成功?

中島さん
日本の教育って失敗することが悪いことだと教える。
成功する人たちの教育は、最短距離でどうやったら成功するかということを教える。

中谷
これすごいわかります!
日本人は失敗=悪いことっていう考え方が当たり前ですよね。
私この考え方嫌いです。

中島さん
むしろやる、やらないで悩む人は暇だと思う。
やると決めたらどれが最大限のパフォーマンスを得られるかというところを一生懸命探して、
そこを掘り下げてすすんでいくということが一番大事。

もし悩みにぶつかっているとしたらそれは暇な証拠。

中谷
悩んでいるのが暇な証拠?

中島さん
水泳の大会でまさに泳いでいる時に、
俺チ〇コの皮がむけてないんだよな?とか悩んでいる人はまずいないでしょ?
全力で前に進むこと、1秒でも速く泳ぎ切ることしかしか考えてないはず。

中谷
考えてる暇ないですね!(また急にチ○コのくだりに??)

中島さん
悩んでる暇があるなら、
銀行に1件でも物件を持ち込むか、
不動産業者にコンタクトしてみたらいいし、
暇だったらインテリア雑誌を読んでどういう内装がいいか考えて、
自分の血肉にしていけば良い。

中谷
まさに悩んでるくらいなら
やれることはいくらでもあるという感じですね!

中島さん
これってグリップ力なんだよね。

自分の目標地点に対して、グリップする力、
どれでもいいからある程度ひと角の飯が食えるところまで稼げるようになる、
まずはそこだけに集中すること!
そこが一番重要な心構えです!

【プロに聞く!】不動産投資で絶対失敗する人の3大思考パターン!まとめ

今回は不動産投資で失敗する人の思考パターンを聞いてみました。
いかがだったでしょうか?

一般的に成功した経験よりも、失敗した経験から学べることのほうが多いですよね?
誰でも不動産投資で失敗したくないからこそ、
不動産投資の失敗の王道パターンに自分が入らないようにしましょう。

そして失敗しないことよりも、どうやったら成功するか?を考え続けて、
不動産投資を成功させていきましょう!

某家電メーカーに勤めながら資産構築を実践するサラリーマン投資家。
株やFX、ビットコインなどの仮想通貨、そして海外不動産投資を体験しながら長期的な資産形成を実践中。プロフィールの詳細はこちら